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Vie des affaires

Location-gérance avec option d'achat

Promettre de vendre son fonds de commerce : tout un art !

Une promesse unilatérale de vente doit être notariée ou enregistrée, à peine de nullité. Si les parties modifient le prix de vente dans un avenant, ce nouvel acte doit, lui aussi être notarié ou enregistré. À peine de nullité.

Un fonds de commerce mis en location-gérance avec option d'achat

Des époux donnent leur hôtel-restaurant en location-gérance à une société. L’acte prévoit une option d’achat au profit du locataire-gérant et fixe le prix du fonds à 457 000 €. L'acte est enregistré conformément à l'article 1589-2 du code civil. Cet article impose, en effet, d'enregistrer les promesses unilatérales de vente de fonds de commerce dans un certain délai, lorsqu'elles ne sont pas établies par notaire.

Quelques mois plus tard, les époux et la société concluent un avenant pour porter le prix de vente à 609 000 €. Cet acte ne fait pas l'objet d'un enregistrement.

Puis, après quelques années d'exploitation du fonds, le locataire-gérant fait part aux époux de sa décision d'acheter le fonds de commerce.

C'est ici que naît le contentieux : le locataire-gérant veut acheter au prix de 457 000 € ; les époux veulent vendre au prix de 609 000 €.

La question de l'avenant non enregistré

Pour soutenir sa position, le locataire-gérant fait valoir que l'avenant fixant le prix à 609 000 € n'a pas été enregistré. Il rappelle que, en application de l'article 1589-2 du code civil, une promesse unilatérale de vente est nulle si elle n'est ni notariée ni enregistrée. Seul le premier acte, fixant le prix à 457 000 €, est donc valable.

Les époux se défendent en soutenant que l'avenant n'est pas une promesse unilatérale de vente car il contient des obligations réciproques. L'avenant prévoit en effet que le locataire-gérant doit être à jour de ses redevances, loyers et charges pour pouvoir bénéficier de la promesse de vente. N'étant pas une promesse unilatérale, l'avenant n'avait donc pas, selon les époux, à être enregistré.

La cour d'appel reprend à son compte l'argument des époux mais sa décision est censurée par la Cour de cassation : les obligations du locataire-gérant résultant de la location-gérance sont indépendantes de l'engagement pris par les propriétaires. La promesse est bien unilatérale. À défaut d’avoir été enregistrée, elle doit donc être annulée.

En pratique, les vendeurs ont donc perdu les 152 00 € supplémentaires qu'ils avaient réussi à négocier dans l'avenant. Moralité de cette affaire : il paraît sage de confier aux notaires ce type de transaction.

Cass. com. 16 octobre 2019, n° 18-14678